Terzo responsabile per condomini

Terzo responsabile per condomini

Come noto, il responsabile dell'impianto termico, nel caso ritenga di non farlo direttamente, può delegare ad un terzo soggetto l'esercizio, la conduzione, il controllo, la manutenzione dell''impianto termico e il rispetto delle disposizioni di legge in materia di efficienza energetica

Terzo responsabile per condomini

Come noto, il responsabile dell'impianto termico, nel caso ritenga di non farlo direttamente, può delegare ad un terzo soggetto l'esercizio, la conduzione, il controllo, la manutenzione dell''impianto termico e il rispetto delle disposizioni di legge in materia di efficienza energetica (art.6 del DPR 16 aprile 2013, n.74). Tale delega non è però ora consentita nel caso di singole unità immobiliari residenziali in cui il generatore o i generatori non siano installati in locale tecnico esclusivamente dedicato, mentre può essere ammesso un unico terzo responsabile nel caso in cui nello stesso locale tecnico siano presenti generatori di calore oppure macchine frigorifere al servizio di più impianti termici.

Nel caso in cui gli impianti non siano conformi alle disposizioni di legge, la delega di terzo responsabile non può essere rilasciata, salvo che nell''atto stesso non sia espressamente conferito l''incarico di procedere alla loro messa a norma, con l'obbligo del delegante di adoperarsi affinché il terzo responsabile possa adempiere agli obblighi previsti dalla normativa vigente, garantendogli copertura finanziaria per l''esecuzione degli interventi nei tempi concordati. 
 Nei condomini questa copertura finanziaria è fornita attraverso apposita delibera assembleare; in questo caso la responsabilità degli impianti resta in carico al delegante fino alla comunicazione dell''avvenuto completamento degli interventi necessari da inviarsi per iscritto da parte del delegato (3° responsabile) al delegante (condominio) entro e non oltre cinque giorni lavorativi dal termine dei lavori.

Il responsabile o, ove delegato, il terzo responsabile rispondono del mancato rispetto delle norme relative all''impianto termico, in particolare in materia di sicurezza e di tutela dell''ambiente e l''atto di assunzione di responsabilità da parte del terzo, anche come destinatario delle sanzioni amministrative, deve essere redatto in forma scritta contestualmente all''atto di delega.

Il terzo responsabile deve comunicare tempestivamente in forma scritta al delegante l''esigenza di effettuare gli interventi, non previsti al momento dell''atto di delega o richiesti dalle evoluzioni della normativa, indispensabili al corretto funzionamento dell''impianto termico affidatogli e alla sua rispondenza alle vigenti prescrizioni normative.

Nei condomini il delegante deve espressamente autorizzare con apposita delibera condominiale il terzo responsabile a effettuare i predetti interventi entro 10 giorni dalla suddetta comunicazione, facendosi carico dei relativi costi: in assenza della delibera condominiale nei detti termini, la delega del terzo responsabile decade automaticamente.


Il terzo responsabile informa l'organismo di controllo:

  • della delega ricevuta, entro 10 giorni lavorativi
  • della eventuale revoca dell''incarico o rinuncia allo stesso, entro 2 giorni lavorativi
  • della decadenza automatica (nel caso di mancata autorizzazione all'adeguamento da parte del condominio) entro i 2 successivi giorni lavorativi, nonché le eventuali variazioni sia della consistenza che della titolarità dell''impianto.

Come nella precedente disciplina, il terzo responsabile non può delegare ad altri le responsabilità assunte e può ricorrere solo occasionalmente al subappalto o all''affidamento di alcune attività di sua competenza, fermo restando il rispetto del DM 37/2008, per le sole attività di manutenzione, e la propria diretta responsabilità ai sensi e per gli effetti dell''articolo 1667 e seguenti del codice civile.

Il ruolo di terzo responsabile di un impianto è incompatibile con il ruolo di venditore di energia per il medesimo impianto, e con le società a qualsiasi titolo legate al ruolo di venditore, in qualità di partecipate o controllate o associate in associazioni temporanee d'impresa o aventi stessa partecipazione proprietaria o aventi in essere un contratto di collaborazione, a meno che la fornitura sia effettuata nell''ambito di un contratto di servizio energia.

Una grossa novità riguarda i requisiti del terzo responsabile per impianti con potenza nominale al focolare superiore a 350 kW, aggiungendo, oltre alla certificazione UNI EN ISO 9001 relativa all''attività di gestione e manutenzione degli impianti termici, il possesso, in alternativa, della qualificazione SOA nelle categorie OG11 o OS28.

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